O IVAR é o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pela FGV/IBRE. Ele mede a variação dos preços de aluguel residencial com base em contratos de locação, ajudando a acompanhar se os aluguéis estão subindo, caindo ou perdendo força ao longo do tempo.
Diferente de índices gerais de inflação, como IPCA ou IGP-M, o IVAR é mais específico para o mercado de locação residencial. Por isso, ele pode mostrar uma realidade mais próxima da negociação entre proprietários e inquilinos, especialmente em períodos em que os reajustes de aluguel se descolam da inflação geral.
O índice considera informações de contratos de aluguel residencial e reflete movimentos efetivos do mercado, não apenas uma estimativa ampla de preços. Quando o IVAR sobe, isso indica maior pressão nos valores de locação. Quando desacelera ou fica negativo, sugere perda de força nos reajustes, maior negociação ou menor capacidade do mercado de absorver aumentos.
No mercado imobiliário, o IVAR é útil para entender o comportamento dos aluguéis, avaliar tendências de renda para investidores, acompanhar a pressão sobre inquilinos e comparar a evolução da locação com outros indicadores, como IPCA, IGP-M, Selic e rentabilidade de imóveis.
2019 – 2020
Queda inicial e virada durante a pandemia
O início da série mostra um mercado de aluguel residencial ainda pressionado para baixo. Em dezembro de 2019, o IVAR 12 meses estava em -5,08%, indicando queda acumulada dos aluguéis residenciais no período. Esse comportamento refletia um mercado com menor força de reajuste e maior necessidade de negociação entre proprietários e inquilinos.
Durante 2020, mesmo com os impactos da pandemia, a série começou a mudar de direção. O mercado de locação passou por ajustes importantes, com renegociações, mudanças de moradia e alterações na demanda por determinados tipos de imóvel. Ao final do ano, o IVAR 12 meses já estava positivo, em 4,08%, mostrando uma virada em relação ao cenário negativo do ano anterior.
2021
Acomodação depois da recuperação
Em 2021, o IVAR perdeu força depois da recuperação observada em 2020. O mercado ainda sentia os efeitos da pandemia, da renda pressionada e de um ambiente econômico instável. Isso limitou a capacidade de repasse de reajustes em muitos contratos residenciais.
O índice terminou o ano em -0,61% no acumulado de 12 meses, sinalizando que os aluguéis residenciais voltaram a ficar praticamente estáveis ou levemente negativos no período. Para inquilinos, esse cenário indicava maior espaço de negociação. Para proprietários, mostrava que o mercado ainda não tinha recuperado plenamente poder de reajuste.
2022
Forte aceleração dos aluguéis residenciais
Em 2022, o IVAR voltou a subir com força. A reabertura da economia, a retomada da mobilidade urbana e a recomposição da demanda por aluguel ajudaram a pressionar os preços. Muitos contratos passaram a refletir um mercado mais aquecido, especialmente em regiões com boa localização, infraestrutura e maior procura por moradia.
O IVAR 12 meses chegou a 8,05% em junho de 2022 e encerrou o ano em 8,25%. Esse movimento mostrou uma mudança clara em relação a 2021: os aluguéis residenciais voltaram a ter reajustes relevantes, tornando o custo de locação mais pesado para inquilinos e mais atrativo para investidores focados em renda.
2023
Aluguéis ainda pressionados, mas sem aceleração linear
Em 2023, o IVAR permaneceu em patamar elevado, mas com oscilações ao longo do ano. O índice não subiu de forma contínua mês após mês, porém continuou mostrando um mercado de locação ainda forte no acumulado de 12 meses.
O IVAR 12 meses ficou em 7,96% em junho e terminou dezembro em 7,46%. Isso indica que, apesar de alguma acomodação, os aluguéis residenciais ainda estavam subindo em ritmo relevante. Para quem alugava, o período continuou exigindo atenção aos reajustes. Para investidores, a renda de aluguel permaneceu como um ponto positivo, desde que o imóvel tivesse boa liquidez e baixa vacância.
2024
Nova aceleração e pico da série recente
Em 2024, o IVAR voltou a ganhar força e atingiu os maiores níveis do período analisado. A pressão sobre os aluguéis residenciais ficou mais evidente, possivelmente refletindo demanda firme, menor oferta relativa em alguns mercados e maior dificuldade de acesso à compra financiada em um ambiente de juros ainda elevados.
O índice chegou a 10,66% em junho de 2024 e atingiu 12,29% em setembro, o maior ponto da série recente. Depois, perdeu parte da força, mas ainda encerrou dezembro em 8,63%. Esse foi um período especialmente importante para o mercado de locação, pois mostrou que os aluguéis podiam se descolar de forma relevante de outros indicadores e ganhar protagonismo na análise imobiliária.
2025
Desaceleração parcial, mas aluguéis ainda em alta
Em 2025, o IVAR passou por uma desaceleração em relação aos picos de 2024. O índice caiu para 5,92% em abril e chegou a 4,08% em agosto, indicando perda de força nos reajustes acumulados em 12 meses. Esse movimento sugere um mercado menos pressionado do que no ano anterior, com maior acomodação em parte dos contratos.
Mesmo assim, o índice continuou positivo e voltou a ganhar força no fim do ano, encerrando dezembro em 8,85%. Isso mostra que a desaceleração não significou queda generalizada dos aluguéis, mas sim uma redução temporária do ritmo de alta. Para investidores, o período exigia olhar mais atento à qualidade do imóvel, localização, vacância e rentabilidade líquida.
2026
Atual: ritmo mais moderado após os picos recentes
Em 2026, o IVAR mostra um comportamento mais moderado do que nos momentos de maior pressão de 2024 e 2025. O índice começou o ano em 5,62% em janeiro, caiu para 4,05% em fevereiro, subiu para 4,78% em março e ficou em 4,49% em abril.
Esse patamar indica que os aluguéis residenciais continuam subindo no acumulado de 12 meses, mas em ritmo menor do que nos picos recentes. Para inquilinos, ainda há pressão, mas menos intensa. Para proprietários e investidores, o dado sugere que a renda de aluguel segue positiva, porém com menor força de reajuste, exigindo mais atenção à precificação, à vacância e à competitividade do imóvel no mercado.
